(Kỳ 1) Những điểm mới của Luật kinh doanh Bất động sản 2023

Luật Kinh Doanh Bất Động Sản 2023 đã được Quốc hội thông qua tại kỳ họp thứ 6 ngày 28/11/2023. Luật Kinh Doanh Bất Động Sản 2023 bắt đầu có hiệu lực thi hành từ ngày 01/01/2025, có nhiều điểm mới so với Luật Kinh Doanh Bất Động Sản 2014 để đáp ứng các nhu cầu phát triển kinh tế – xã hội trong thời đại mới, có thể kể đến các điểm mới chính yếu đối với dự luật có tầm quan trọng dưới đây, xin mời quý anh/chị/em VNGroupers cùng theo dõi:

13 điểm nổi bật của Luật Kinh Doanh Bất Động Sản số 27/2023/QH15 năm 2023 (Luật Kinh Doanh Bất Động Sản 2023) có hiệu lực từ ngày 01/01/2025:

1. Đặt cọc mua nhà hình thành trong tương lai không quá 5% giá bán

Luật hiện hành không quy định cụ thể về tiền cọc khi mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai.

Theo quy định mới tại khoản 5 Điều 23 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023, chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai khi đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh.

Thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình.

2. Giảm số tiền thanh toán trước khi thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai

Luật mới quy định rõ, việc thanh toán trong mua bán nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai được thực hiện nhiều lần, lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng bao gồm cả tiền đặt cọc (hiện nay chỉ quy định lần đầu thanh toán không quá 30% giá trị hợp đồng).

Đồng thời, giảm tỷ lệ thanh toán khi thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai xuống còn 50% thay vì 70% như hiện nay. Cụ thể:

– Việc thanh toán trong thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai được thực hiện nhiều lần, lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng bao gồm cả tiền đặt cọc;

– Những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng, đến khi bàn giao nhà ở, công trình xây dựng cho khách hàng thì số tiền thanh toán trước cho bên cho thuê mua không quá 50% giá trị nhà ở, công trình xây dựng thuê mua.

3. Cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ không phải thành lập công ty

Điều 9 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 đã bổ sung cụ thể điều kiện để cá nhân, tổ chức tham gia hoạt động kinh doanh bất động sản.

Trong đó, đáng chú ý là quy định cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ không phải thành lập doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nhưng phải kê khai nộp thuế theo quy định và phải đáp ứng các điều kiện sau đây:

– Có năng lực hành vi dân sự đầy đủ;

– Không đang bị truy cứu trách nhiệm hình sự, đang bị tạm giam, đang chấp hành hình phạt tù, đang chấp hành biện pháp xử lý hành chính tại cơ sở cai nghiện bắt buộc, cơ sở giáo dục bắt buộc/đang bị Tòa án cấm hành nghề kinh doanh bất động sản.

Chính phủ sẽ quy định chi tiết tiêu chí xác định kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ về số lượng, giá trị đối với các loại bất động sản.

Như vậy, từ ngày 01/01/2025, chỉ có cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ mới không phải thành lập doanh nghiệp/hợp tác xã, các tổ chức, cá nhân khác kinh doanh dịch vụ bất động sản đều phải thành lập doanh nghiệp/hợp tác xã.

4. Doanh nghiệp môi giới bất động sản chỉ cần 1 người có chứng chỉ hành nghề

Theo Điều 61 Luật mới, từ ngày 01/01/2025, doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản phải đáp ứng điều kiện sau:

– Phải có quy chế hoạt động dịch vụ môi giới bất động sản

– Phải có cơ sở vật chất, kỹ thuật đáp ứng yêu cầu hoạt động theo quy định của Chính phủ;

– Có tối thiểu 01 cá nhân có chứng chỉ môi giới bất động sản (thay vì 02 người như Luật hiện hành);

– Trước khi hoạt động kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản, doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản gửi thông tin về doanh nghiệp đến cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh nơi thành lập doanh nghiệp để được đăng tải trên hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản theo quy định của Luật này.

Theo đó, doanh nghiệp môi giới bất động sản chỉ cần 01 người có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản chứ không phải 02 người như hiện nay.

5. Từ 2025, môi giới bất động sản không được hành nghề tự do

Khoản 2 Điều 61 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 nêu rõ, cá nhân hành nghề môi giới bất động sản phải đáp ứng các điều kiện sau:

– Có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản;

– Phải hành nghề trong doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản.

Doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản bao gồm doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản, dịch vụ môi giới bất động sản, dịch vụ tư vấn bất động sản, dịch vụ quản lý bất động sản.

Do đó, từ ngày 01/01/2025, cá nhân hành nghề môi giới bất động sản phải hành nghề trong doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản như sàn giao dịch bất động sản hoặc công ty môi giới bất động sản…

Điều này đồng nghĩa với việc, cá nhân không được hành nghề môi giới bất động sản tự do như hiện nay (khoản 2 Điều 62 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 cho phép cá nhân có quyền kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản độc lập).

6. Thù lao, hoa hồng môi giới bất động sản phải chuyển khoản

Điều 47 Luật Kinh doanh bất động sản mới quy định, việc thanh toán trong giao dịch bất động sản, dự án bất động sản do các bên thỏa thuận trong hợp đồng và tuân thủ quy định của pháp luật.

Chủ đầu tư dự án, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản nhận tiền thanh toán theo hợp đồng kinh doanh bất động sản, hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản từ khách hàng thông qua tài khoản.

Đối chiếu với quy định tại khoản 1 Điều 62 Luật này:

1. Cá nhân hành nghề môi giới bất động sản được hưởng tiền thù lao, hoa hồng từ Sàn giao dịch bất động sản hoặc doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản.

Theo đó, mọi thù lao, hoa hồng môi giới bất động sản sẽ chuyển khoản qua ngân hàng.

7. Siết phân lô, bán nền đến cả đô thị loại III

Điều 31 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho cá nhân tự xây dựng nhà ở thuộc 01 trong 02 trường hợp sau đây:

– Thuộc khu vực phường, quận, thành phố của đô thị: Loại đặc biệt; Loại I; Loại II; Loại III;

– Thuộc trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất để đầu tư dự án xây dựng nhà ở theo quy định của Luật Đất đai.

Đối với các khu vực còn lại, UBND cấp tỉnh căn cứ điều kiện của địa phương để xác định các khu vực chủ đầu tư dự án được chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật cho cá nhân tự xây dựng nhà ở.

Như vậy, quy định mới không cho phép phân lô, bán nền đối với cả khu vực phường của đô thị loại III.

Hiện nay, theo khoản 2 Điều 41 Nghị định 43/2014/NĐ-CP (được sửa đổi bởi khoản 17 Điều 1 Nghị định 148/2020/NĐ-CP chỉ ngăn chặn phân lô, bán nền tại các khu vực sau:

– Các phường của các đô thị loại đặc biệt và đô thị loại I trực thuộc Trung ương; hoặc

– Khu vực có yêu cầu cao về kiến trúc cảnh quan, khu vực trung tâm và xung quanh các công trình là điểm nhấn kiến trúc trong đô thị; hoặc

– Mặt tiền các tuyến đường cấp khu vực trở lên và các tuyến đường cảnh quan chính trong đô thị.

8. Phải công khai loạt thông tin về bất động sản trước khi đưa vào kinh doanh

Từ ngày 01/01/2025, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải công khai đầy đủ, trung thực, chính xác các thông tin sau về bất động sản trước khi đưa vào kinh doanh:

– Thông tin về dự án bất động sản.

– Thông tin về nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai.

– Thông tin về nhà ở, công trình xây dựng có sẵn.

– Thông tin về quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản.

Các thông tin này phải được công khai trên:

– Hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản

– Website của doanh nghiệp (nếu có).

9. Nhiều thay đổi về hợp đồng trong kinh doanh bất động sản

9.1. Phân loại lại các loại hợp đồng

Theo Luật mới, hợp đồng trong kinh doanh bất động sản được phân loại như sau:

Bảng 1: Các loại hợp đồng kinh doanh bất động sản

• Hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở chung cư, nhà ở riêng lẻ.
• Hợp đồng thuê nhà ở chung cư, nhà ở riêng lẻ.
• Hợp đồng mua bán, thuê mua công trình xây dựng có công năng phục vụ mục đích du lịch, lưu trú.
• Hợp đồng thuê công trình xây dựng có công năng phục vụ mục đích du lịch, lưu trú.
• Hợp đồng mua bán, thuê mua công trình xây dựng có công năng phục vụ mục đích giáo dục, y tế, thể thao, văn hóa, văn phòng, thương mại, dịch vụ, công nghiệp và hỗn hợp
• Hợp đồng thuê công trình xây dựng có công năng phục vụ mục đích giáo dục, y tế, thể thao, văn hóa, văn phòng, thương mại, dịch vụ, công nghiệp và hỗn hợp.
• Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản.
• Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản.
• Hợp đồng chuyển nhượng toàn bộ dự án bất động sản.
• Hợp đồng chuyển nhượng một phần dự án bất động sản.
• Hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng.

Bảng 2: Các loại hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản

• Hợp đồng dịch vụ sàn giao dịch bất động sản.
• Hợp đồng dịch vụ môi giới bất động sản.
• Hợp đồng dịch vụ tư vấn bất động sản.
• Hợp đồng dịch vụ quản lý bất động sản.

9.2. Bổ sung nội dung chính trong từng loại hợp đồng

– Bổ sung thêm nội dung chính trong Hợp đồng mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà, công trình xây dựng về:

“đ) Bảo lãnh của ngân hàng bảo lãnh cho nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với trường hợp bán nhà ở hình thành trong tương lai;”

– Bổ sung quy định về nội dung chính của từng loại hợp đồng khác, cụ thể:

• Hợp đồng chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản;
• Hợp đồng chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản;
• Hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản.

10. Phải ghi đúng giá giao dịch thực tế vào hợp đồng

Luật Kinh doanh bất động sản 2023 bổ sung quy định:

Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản ghi đúng giá giao dịch thực tế vào trong hợp đồng; chịu trách nhiệm trong việc ghi giá giao dịch trong hợp đồng không đúng với giá giao dịch thực tế.

Theo đó, cá nhân, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải ghi đúng giá trị giao dịch thực tế vào hợp đồng, tránh tình trạng giao dịch 02 giá (giá thực tế và giá trong hợp đồng). Đồng thời, phải chịu trách nhiệm về việc này.

11. Bổ sung chi tiết điều kiện từng loại bất động sản được đưa vào kinh doanh

Bổ sung chi tiết các điều kiện,trong đó tách rõ từng điều khoản quy định về điều kiện cho từng loại bất động sản cụ thể:

Điều 12. Nhà ở, công trình xây dựng có sẵn được đưa vào kinh doanh

Điều 14. Điều kiện của nhà ở, công trình xây dựng có sẵn đưa vào kinh doanh

Điều 24. Điều kiện đối với nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh

Điều 30. Điều kiện đối với đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản được chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho cá nhân tự xây dựng nhà ở

12. Các loại công trình có sẵn, hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh

Luật Kinh doanh bất động sản 2023 đã bổ sung, quy định cụ thể loại công trình xây dựng có sẵn và công trình xây dựng hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh gồm:

Công trình xây dựng có công năng phục vụ mục đích giáo dục, y tế, thể thao, văn hóa, văn phòng, thương mại, dịch vụ, du lịch, lưu trú, công nghiệp và công trình xây dựng có công năng phục vụ hỗn hợp.

Bên cạnh đó, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 đã bỏ quy định, các loại đất được phép chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai thì được phép kinh doanh quyền sử dụng đất.

Thay vào đó, quy định chỉ được kinh doanh quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản.

13. Sửa đổi, bổ sung các quy định liên quan đến chuyển nhượng dự án bất động sản

13.1. Sửa đổi, bổ sung quy định về nguyên tắc chuyển nhượng dự án bất động sản (Điều 39 Luật Kinh doanh bất động sản 2023):

– Bổ sung điều kiện được chuyển nhượng dự án là “khi dự án đang trong thời gian thực hiện dự án được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận.” 

– Sửa đổi cụm từ “nội dung của dự án” thành “quy hoạch của dự án”.

– Bổ sung các nội dung: 

“3. Sau khi đã hoàn thành việc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một  phần dự án bất động sản, bên  nhận chuyển nhượng kế thừa các  quyền và nghĩa vụ của chủ đầu tư  chuyển nhượng và là chủ đầu tư  đối với dự án, phần dự án đã nhận chuyển nhượng. Chủ đầu tư nhận  chuyển nhượng toàn bộ hoặc một  phần dự án bất động sản không  phải làm lại hồ sơ dự án, quy  hoạch xây dựng và Giấy phép xây  dựng của dự án nếu không có thay  đổi về nội dung của dự án; trường  hợp có thay đổi thì chủ đầu tư  nhận chuyển nhượng thực hiện  điều chỉnh theo quy định của pháp  luật. 

4. Việc chuyển nhượng toàn bộ  hoặc một phần dự án bất động sản  phải đáp ứng các điều kiện quy  định tại Luật này và tuân thủ quy  định của pháp luật về đất đai về  hình thức, mục đích, thời hạn sử  dụng đất, đăng ký đất đai.”

13.2. Bổ sung điều kiện khi chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản (Điều 41 Luật Kinh doanh bất động sản 2023):

– Bổ sung thêm thẩm quyền theo Luật đầu tư: 

“1. Đối với dự án bất động sản được chấp thuận nhà đầu tư hoặc được cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư theo quy định của Luật Đầu tư, thẩm quyền, thủ tục chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản thực hiện theo quy định của Luật Đầu tư.” 

– Bổ sung thêm nội dung sau: 

“Trường hợp Thủ tướng Chính  phủ ủy quyền cho Ủy ban nhân  dân cấp tỉnh quyết định việc  chuyển nhượng một phần dự án  bất động sản thì Ủy ban nhân dân  cấp tỉnh quyết định cho phép  chuyển nhượng một phần dự án và thực hiện theo quy định tại khoản 2 Điều 42 của Luật này;”

13.3. Sửa đổi quyền và nghĩa vụ của các bên trong chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản (Điều 43 Luật Kinh doanh bất động sản 2023):

Sửa đổi nội dung sau: 

“1. Chủ đầu tư chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản có các quyền, nghĩa vụ sau đây: 

d) Trường hợp chuyển nhượng một phần dự án bất động sản, bên chuyển nhượng có quyền yêu cầu  bên nhận chuyển nhượng tiếp tục đầu tư xây dựng nhà ở, công trình  xây dựng trong phần dự án nhận chuyển nhượng theo đúng nội dung của dự án, giấy phép xây  dựng trong trường hợp phải cấp  phép xây dựng và quy hoạch chi  tiết được phê duyệt theo quy định  của pháp luật về xây dựng và pháp luật về quy hoạch đô thị;”.

Biên tập: Ban Pháp chế VNGroup

Còn tiếp…